اينجا هستيد: سایت حقوق > حقوق خصوصی > آیین دادرسی مدنی > الزام به تنظیم سند رسمی
منتشر شده: 30 آوريل 2015

الزام به تنظیم سند رسمی

قولنامه حاوی یک تعهد و قول است وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند قراردادی می بندند که در آن دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرائط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند این توافق ها مشمول ماده۱۰قانون مدنی است.
الزام به تنظیم سند عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می شود باید قولنامه و انواع آنرا بشناسیم در بعضی قولنامه ها فقط تعهد به بیع است و در برخی دیگر بیع واقع شده است اولی را قولنامه می نامند و دومی را بیع نامه آنچه که تفکیک این دو را فراهم میسازد یک تفکیک مطلق و کامل نیست و اسم قرارداد این امر را مشخص نمی کند بلکه این مفاد آن است که این تفکیک را فراهم می نماید.
از بحث در درباره نظر علمای علم حقوق درباره قولنامه یا بیع نامه بگذریم اولین اثر حقوقی قولنامه چه آنرا قولنامه( تعهد فروش )بنامیم یا مبایعه نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است آنچه مهم است این است که سند مثبت وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد یعنی تا فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است نه خریدار می تواند ادعای معامله را بنماید نه اشخاص ثالث می توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند در روند عادی طرفین در دفتر خانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می کنند این مهم ترین اثر حقوقی قولنامه است حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه؟
طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان گیر خریداران می شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی ست که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله ( قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود سر باز می زند. در این نوشتار کوشیده ایم تا به اختصار راهکارهای قانونی جهت احقاق حقوق قانونی خریداران از طریق توسل به مراجع قانونی را شرح دهیم.
سوال اول : مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
پس از تنظیم مبایعه نامه( قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه ، طرفین قرارداد متعهد می شوند که در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت الباقی ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند، در صورتیکه فروشنده از انجام تعهد خود امتناع نماید و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج می شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع نموده است.
در صورتی که در مبایعه نامه دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.
در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیین شده در اظهارنامه خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به دادگاه صالح ( محل وقوع ملک ملاک صلاحیت می باشد) مراجعه نماید.
سوال دوم :موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد ؛ چراکه در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید.
همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد ، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.
سوال سوم: اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده چگونه خواهد بود؟
پس از صدور حکم قطعی، خریدار می بایست اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست نماید.
حکم اجرایی به محکوم علیه ( فروشنده) ابلاغ می شود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می نماید .دایره اجرابه دفترخانه ای که مقرر شده بود مبادرت به تنظیم سند نماید، اطلاع می دهد پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند ( به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده 145 قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً برهمین امر دلالت داشته و مقرر می دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء می‌نماید»
در پایان باید به این نکته اشاره نمود که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نمی‌باشد .
اصطلاحاتی که در ستون خواسته در مورد الزام به تنظیم سند بکار میرود
الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال و تنظیم سند…یک باب منزل… که عرصه آن موقوفه است.
الزام به انتقال رسمی مالکیت.
الزام به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم و امضاء سند انتقال رسمی پلاک….
الزام خوانده به تنظیم سند رسمی…دانگ مشاع.
الزام به انجام تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال.
الزام خوانده به حضوردر دفاتر اسناد رسمی و امضاءسند انتقال.
الزام به تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی (افراز)و اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال
الزام به تحویل مورد معامله.
مطالبه وجه التزام
به همراه متعلقات .تلفن … انباری پارکینگ قدر السهم از عرصه و بنا و مشاعات و مشترکات و منصوبات
الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال ششدانگ پلاک…به اضافه یک خط تلفن به شماره…
ماهیت درخواست الزام به تنظیم سند رسمی
طبق ماده 220 قانون مدنی ، متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون عقد حاصل می شود ، ملزم می باشند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲-۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابرین ، بنظر میرسد : در قراردادهائی که عرفا و قانونا میبایست برای مبیع سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می گردد ولیکن باید توجه داشت ، در برخی قراردادها چنین تصریح می شود که، اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید فلان مبلغ را باید بپردازد ، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب نماید ، و خریدار نیز صرفا می تواند یا وجه التزام را درخواست کند و یا الزام به تنظیم سند را بخواهد مگر اینکه ،در قرارداد فی مابین ، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود ، در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر نماید ، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را بعنوان وجه التزام پردازد.
بنابراین دادرس در موقع بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نمی گردد و در صورت عدم وجود چنین تعهدی به عرف و عادت در منطقه رجوع می نماید به طور مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده و در اراضی منطقه هم اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می گیرد ، دادرس قرار رد دعوا صادر می کند.
در دعوای الزام آنچه که مورد تقاضاست با احراز مالکیت فرق دارد در این گونه دعاوی (وکیل) خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به ا لزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام کافی برای این مهم نمی باشد در این مورد سه دیگاه 4 در زمینه دعوای الزام به تنظیم و در قیاس با رأی وحدت رویه شماره 672 5 مطرح است
اول آنکه تا قبل از انقلاب اسلامی مواد 46،‌47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک دقیقاً رعایت می‌شد و قضات دعاوی خلع ید را که ضمن آن مقررات مـذکـور رعـایـت نمی‌شد، نمی‌پذیرفتند.اما با پیروزی انقلاب اسلامی چون در شرع، مالکیت را منحصر به اسناد رسمی نمی‌دانند و شورای نگهبان نیز طی نظریه شماره 2655، ماده 1309 قانون مدنی را از این نظر که شهادت بینه شرعی را در برابر اسناد معتبر فاقد ارزش دانسته، خلاف موازین شرع اعلام نمود، رویه قضایی راه دیگری را در پیش گرفت. در حال حاضر نیز پیام رأی وحدت مذکور این است که حداقل درمورد دعـوای خـلـع ید،‌سند عادی پذیرفته نشود و ذی‌نفع در این خصوص اول با طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه صالح، مالکیت خود را اثبات کند و سپس مبادرت به طرح دعوای خلع ید نماید یا همزمان اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و خلع ید کند.
رأی وحدت رویه مذکور صرفاً ناظر به دعوای خلع ید بوده و در سایر دعاوی از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی، ‌افراز از املاک مشاعی و الزام مکبه تحویل مبیع غیرمنقول که فرع بر اثبات مالکیت است،‌لازم‌الاجرا نیست. و دیدگاه دوم بیان می دارد که ‌رویه قضایی از قدیم تاکنون دعوای خلع ید را فرع بر احراز و اثبات مالکیت می‌داند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز فرع بر احراز مالکیت است و رأی وحدت رویه اخیرالصدور در این‌خصوص و سایر دعاوی که ملاک رأی مذکور وجود دارد، قابل اعمال است و دیدگاه سوم بر این باور است که ‌دراین‌باره باید قائل به تفصیل شد، با این توضیح که مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت درخصوص عدم پذیرش اسناد عادی به منزله عدم پذیرش وقوع معامله موضوع اسناد مذکور نیست،‌ از این رو در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اگر وقوع معامله مورد انکار باشد، نیاز به طرح دعوای جداگانه اثبات مالکیت و در نتیجه اعمال رأی وحدت رویه مذکور می‌باشد و در غیر این صورت نیازی نیست
رأی وحدت رویه شماره 672 در راستای احراز مالکیت برای شخص خوهان می باشد در موردی که مستند دعوای خلع ید، سند عادی باشد. و با توجه به صراحت رأی مزبور در خصوص دعوای خلع ید و اجتناب از قیاس در فقه جعفری ، نظر اول اقوی می باشد بدین معنی که برای دعوای الزام به تنظیم نیاز نیست از قبل و یا مقارن با آن دعوای مالکیت طرح کرد.
هر چند که دعوای مالکیت و الزام به تنظیم دو دعوای جداگانه محسوب می شود اما اجـــرای حــکـــم دادگـــاه بـــایــد تــوســط محکوم‌علیه امکان‌پذیر باشد. در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و انجام استعلام، اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید، حکم صادر شده به لحاظ این کـه امـکـان دارد خوانده، مالک نبوده ، سند مالکیت در اختیار نداشته و یا معامله باطل باشد، در دفاتر اسناد رسمی لازم‌الاجرا نخواهد بود.در نهایت باید قائل بر آن بود که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت اسمی خوانده ضروری است .بدون آن که نیاز به تشریفات خاص دعوای مالکیت باشیم.
مواد قانونی و اصول مورد استناد
اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات
مواد۱۰و۱۹۰و۱۹۱و ۲۱۹و۲۲۲و۲۲۳قانون مدنی
آیه شریفه اوفوا بالعقود(آیه مبارکه ۱ سوره مائده)
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند
احراز مالکیت خوانده:از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد دادگاه آنرا اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد)
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع :در مورد تلفن استعلام از طریق اداره مخابرات
احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت)و محاسبه مابقی ثمن و قید درحکم :در مورد چک استعلام از طریق بانک
احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسنادو اظهارات طرفین وشهود :ملاحظه اصل مبایعه نامه.توجه به دفاعیات خوانده.توجه به اهلیت طرفین.توجه به نحوه تحریر سند عادی. توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین
احراز هویت وشناسای فروشنده وخریدار در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت
تحقیق راجع مورد معامله اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی …و با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم حکم به الزام به انتقال داده شود
توجه به هزینه های انتقال سند وعهده ار بودن آن از سوی طرفین:هزینه های لازمه بطور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری )بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است
انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد :مثلا در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات
دادگاه صالح برای رسیدگی:
خواهان بايستي برابر ماده 10 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده 26 آن قانون و با توجه به ماده12 قانون مزبور[1] دادخواست خود را به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي تنظيم و آن را تقديم دادگاهي نمايد كه محل وقوع ملك در حوزه آن دادگاه است زيرا در مورد اموال غير منقول دادگاه صالح براي رسيدگي، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنايت به طولاني بودن زمان رسيدگي تا حصول نتيجه قطعي بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، درخواست صدور دستور موقت مبني بر توقيف ملك مورد خريداري را از دادگاه بنمايد تا فروشنده در اين مدت ملك را به شخص ديگري نتواند منتقل كند.
دعوي الزام به تنظيم سندرسمي مالي بوده و برابر بند14 ماده3 قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت خواهان بايد دعوي خود را صرفاً از جهت قابل تجديدنظر بودن يا نبودن تقديم نمايد و از جهت ابطال تمبر بايد مطابق دفترچه ارزش معاملات منطقه اي صادره از سوي اداره امور مالياتي ارزش ملک محاسبه و برابر آن 5/1 درصد (چنانچه قيمت منطقه اي 000/000/10 باشد) و به نسبت مازاد 2% قيمت محاسبه شده تمبر الصاق شود.
توضیحات ضروری در خصوص قولنامه:
1- معمولاً مردم به موجب مبايعه تنظيمي اقدام به خرید آپارتمان (مال غیر منقول) مثلاً به مبلغ ... ريال می کنند و توافق می کنند که مبلغ ... ريال در زمان تنظيم مبايعه نامه (قولنامه) و مبلغ ... ريال پس از تحويل ملك و تتمه آن را پس از تنظيم سند رسمي، همزمان در دفترخانه پرداخت شود. ولی علي رغم گذشت مدت مقرر براي حضور در درفترخانه و انجام تشريفات نقل و انتقال، فروشنده ممکن است به بهانه هاي واهي از جمله افزايش قيمت ملك و مطالبه وجوهي اضافه از انجام وظيفه قانوني خويش مبني بر تنظيم سند رسمي خودداري مي نمايد در مقابل خریدار به دادگاه مراجعه و تقاضای حكم مبني بر «الزام خوانده (فروشنده) به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي انتقال» را بنام خود می کند. ضمناً می تواند از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت مبني بر جلوگيري از نقل و انتقال و توقيف پلاك ثبتي ... موضوع ملك مورد خريداري را نیز بکند. این مهمترین دعوایی است که به آن الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي می گویند. اما باید توجه داشت قولنامه عقد بيع نيست و در مواردي كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظيم سند رسمي الزامي است و اين موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت[2] كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومي است و اساسا براي پايان بخشيدن به اختلافات ملكي به وجود آمده است به روشني قابل استنباط مي‌باشد.
2- در سوابق فقهي وعده بيع لازم‌الوفا نبود در تاريخ تصويب قانون مدني سال 1307 به موضوع قولنامه(سند تعهد) پرداخته نشد. تمام معاملات در آن زمان با سند عادي انجام مي‌شد و قانون ثبت وجود نداشت اما در سال 1310 قانون ثبت تصويب شد كه ناظر بر همين اسناد بيع عادي بود و اعلام مي‌داشت كه ثبت اسناد اجباري است و چنانچه سند ملكي كه موضوع آن ثبت شده است بر طبق مقررات ثبت نگردد ديگر در محاكم قابل ترتيب اثر نيست و بحث قولنامه هم هنوز مطرح نشده بود اما در حدود سال‌هاي 1340به بعد كه قولنامه به وجود آمد در محاكم به عنوان وعده تلقي شده و اثر الزامي نداشت، تنها به وجه‌التزام بسنده مي‌كردند تا سال‌هاي قبل از انقلاب كه اين گرايش به وجود آمد كه قولنامه يك قرارداد الزام‌آور است و اگر بعد از انقلاب هم در اين الزام ترديدي به وجود آمد به خاطر بازگشت به آن سابقه فقهي بود و بعد هم اسمش را گذاشتند «مبايعه نامه» چون دادگاه‌ها ديگر نه آن سابقه فقهي را قبول داشتند و نه قولنامه را بيع تلقي مي‌كردند اما ماهيت حقوقي قولنامه يك قرارداد الزام‌آور و يك تعهد به انجام كار را ايجاد مي‌كرد كه در اصطلاح فرانسه تعهد انجام كار ناميده مي‌شود و منظور از اين انجام كار همان تنظيم سند رسمي است. پس بهترين روش اين است که قولنامه را با قصد طرفين تلفيق نموده و از شمول مقررات بيع خارج كنيم.
3- قولنامه ایقاع نيست زيرا طرفين ذيل آن را امضا مي‌كنند و ايقاعات از اراده يك فرد سرچشمه مي‌گيرند. قولنامه‌ها تعهدات سنگيني را براشخاص بار مي‌كنند و طي آن وجوهي رد و بدل مي‌شوند پس يك قرارداد الزام‌آور هستند اما اينكه بگوييم قولنامه توافقي است كه يك عقد ديگر را واجب مي‌كند محل اختلاف و بحث است. اگر تفسير حقوقدانان فرانسوي را ملاك قرار دهيم قولنامه قراردادي است كه تعهد انجام كار را به دوش فروشنده مي‌گذارد و خريدار بايد مشاركت كند پس قرارداد اصلي خود قولنامه است و به همين جهت الزام به تنظيم سند رسمي را از تعهدات ناشي از اين قرارداد مي‌دانيم نه اينكه بخواهد قراردادي را بعدا ايجاد كند. در سوابق فقهي، فقها گفتند هيچ عقدي را در ضمن عقد ديگري نمي‌شود شرط كرد چون شرط الزام‌آور است اما عقد نيازمند رضاست. اگر يك تعهدي نيازمند رضاي ديگري باشد پس نمي‌توان عقد را در قالب يك شرط عقد ديگر برد به اين لحاظ در حقوق فرانسه قولنامه را اينگونه تحليل كردند كه قولنامه خود قرارداد اصلي است ولي از اين قرارداد اصلي تعهد انجام كار سرچشمه مي‌گيرد و لذا هنگامي كه دادگاه فروشنده را ملزم به تنظيم سند مي‌كند او را ملزم به انشاء يك عقد نساخته بلكه ملزم به انجام تعهدي نموده كه خود او در قولنامه به عهده گرفته است و اگر فروشنده استنكاف كرد مدير دفتر سند را امضا مي‌كند. پس در امضاء سند عقد جديدي واقع نمي‌شود.
اگرچه در همان آغاز تشكيل دادگستري در ايران انديشه قانون ثبت به وجود آمد ولي در نهايت در سال 1310 اين قانون به تصويب نهايي رسيد و ثبت املاك اجباري شد. لذا با وجود اين نص صريح در قانون ثبت، ديگر جاي بحثي در دادگاه‌ها براي اين مسئله باقي نمانده است.در سال‌هاي بعد از انقلاب تفكرات گذشته تا حدودي احيا شده و اعتبار مقررات ثبت زير سئوال رفت و اين موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوي دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پيگيري يكي از قضات محاكم شهرستان الشتر موضوع در ديوان عالي كشور مطرح و منجر به صدور راي وحدت رويه گرديد. در اينجا به لحاظ اينكه اين راي دقيقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذيلا به توضيح آن مي‌پردازيم.
اولين راي مربوط به سال 1382 مي‌باشد كه از سوي شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گرديده و متن آن بدين شرح است:
در تاريخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادي مورخ 67/1/19 دعوايي به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين اقامه شده كه به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زير راي صادر گرديده است.
« در خصوص دادخواست آقاي ... به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين جاي ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزينه دادرسي طبق قولنامه عادي مورخ 67/1/19 با عنايت به اينكه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت كليه اسناد و معاملات راجع به عين و منافع املاكي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده اجباري است و در مانحن فيه خواهان صرفا به يك فقره سند عادي مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر اين اساس دعوي خواهان به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نيست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت[3] و ماده 2 آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي وانقلاب در امور مدني[4] قرار عدم استماع دعوي خواهان صادر و اعلام مي‌گردد.»
به اين راي اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان با اين استدلال نقض مي‌گردد:
« در خصوص تجديدنظرخواهي آقاي .... به خواسته خلع يد و تحويل مساحت 200مترمربع زمين دادگاه محترم بدوي به دليل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر كرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدني[5] كه قراردادهاي خصوصي بين افراد را در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ و معتبر مي‌داند و اينكه انعقاد عقد بيع في‌مابين طرفين بر اساس قرارداد عادي تنظيمي مورد تحليل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدني[6]از آثار بيع صحيح اين است كه بايع را به تحويل و تسليم مبيع ملزم مي‌دارد، عدم رعايت مواد 47 و 48 قانون ثبت كه به جهت رعايت تشريفات صوري معامله مي‌باشد نمي‌تواند به اراده طرفين كه مبني بر انجام معامله بوده خللي وارد نمايد و لذا قرار عدم استماع دعوي به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائي است و لذا با پذيرش اعتراض تجديدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آيين دادرسي مدني، پرونده جهت رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي صادر كننده قرارارجاع مي‌گردد.»
اما با وجود راي دادگاه تجديدنظر، همين شعبه دادگاه عمومي الشتر در يك پرونده ديگر با همان استدلال‌هاي اوليه مجددا دعوي ديگري را رد مي‌كند. اين بار حكم در شعبه 5 دادگاه تجديدنظر استان لرستان مورد تجديدنظرخواهي قرار مي‌گيرد و برخلاف مورد قبل، راي بدوي تاييد شده و اين طور استدلال مي‌شود:
« در خصوص اعتراض واصله نسبت به دادنامه ... از شعبه سوم با توجه به اينكه از ناحيه تجديدنظرخواهان اعتراض مستدلي كه موجبات نقض دادنامه را فراهم بياورد ارائه نگرديده است و در رسيدگي بدوي مقررات قانوني رعايت شده است، اعتراض مذكور غيروارد تشخيص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني ضمن رد اعتراض دادنامه بدوي را تاييد مي‌نمايد. ضمنا تجديدنظرخواهان مي‌توانند پس از اخذ سند رسمي نسبت به خلع يد قانوني اقدام نمايند»
ملاحظه می شود كه دو شعبه تجديدنظر در موضوع واحد آراء متفاوتي صادر كرده‌اند كه اين موضوع بعد از گزارش به ديوانعالي كشور منجر به صدور راي وحدت رويه اواخر سال 83 كه در تاريخ 83/11/12 متن كامل آن در روزنامه رسمي چاپ شد، گرديد.
هيات عمومي ديوانعالي كشور در تاريخ 83/10/1 راي وحدت رويه مذكور را صادر نموده و مي‌گويد:
«خلع يد از اموال غيرمنقول فرع از مالكيت است. بنابراين طرح دعوي خلع يد از زمين قبل از اثبات و احراز مالكيت قابل استماع نيست. با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت راي شعبه پنجم تجديدنظر استان به نظر اكثريت اعضاي هيات عمومي ديوانعالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص داده مي‌شود و طبق ماده 270 آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب براي شعب ديوانعالي و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.»
بعد از 25 سال اين راي وحدت رويه صادر و بر اساس آن، مالكيت نيازمند تنظيم سند رسمي گرديد. بنابراين يك قولنامه عادي برخلاف استدلال شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان هيچ نوع مالكيتي را حتي ميان طرفين دعوي منتقل نمي‌كند. پس ثبت و تنظيم سند رسمي، يك عنصر سازنده در قراردادها است كه موضوع آن ملك و مال غيرمنقولي است كه سابقه ثبتي دارد. از آنچه بيان شد معلوم مي‌شود:
نکته اول: اینکه قولنامه، عقد بيع نيست و مثل مبايعه‌نامه نيازمند تنظيم سند رسمي است و تا سند رسمي تنظيم نشود بيع به معني انتقال مالكيت طبق ماده 338 قانون مدني[7] به وقوع نمي‌پيوندد.
نكته دوم: اينكه قولنامه علاوه بر اينكه با سند عادي امضا مي‌شود يك قرارداد صحيح و معتبر است چون دو نفر توافق كردند و اين قرارداد طبق قانون مدني و اصول اعتبار داشته و الزام‌آور و تابع قواعد عمومي قراردادها است.
نكته سوم: قولنامه را نبايد مشمول مقررات بيع در قانون مدني دانست، از جمله ماده 362 قانون[8] مدني كه يك سلسله آثار براي عقد بيع بيان مي‌كند و نبايد موجب انحراف محاكم شود. در قولنامه مالكيت به مشتري منتقل نمي‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدني و ماده 6 آيين دادرسي مدني و مواد 183 تا 300 قانون مدني است كه قواعد عمومي قراردادها در عقد غيرمعين و معين اجرا مي‌شود و مهمترين آنها ماده 219 قانون مدني است و از اين لحاظ يك قرارداد الزام‌آور است.


از سایت میزان

پاسخ به اين مقاله

1 پيام

  • الزام به تنظیم سند رسمی

    آوريل 2015, بوسيله‌ى ع صفری

    با سلام
    در این مقاله اولین نکته که موردتوجه قرار کرفته است تمیز قول نامه از مبایعه نامه است.این نکته مهم به نظر می رسد که قول نامه سند رسمی نیست و مقدمه تبدیل ان به سند رسمی حضور فروشنده و خریدار در دفتر اسناد رسمی است و قبل از ان رسمیت ندارد.پس از آن عدم حضور فروشنده و علل آن و در مقابل راه های قانونی خریدار برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ذکر شده که بسیار مهم است البته در صورتی که مال مورد انتقال مال غیر نباشد و مشمول فروش مال غیر نباشد که در اینصورت تنظیم سند رسمی و انتقال منتفی است.نکته مهم دیگر که ذکر شده حصول اطمینان خریدار از این که خانه در رهن یا بازداشت نباشد که در اینصورت باید تقاضای فک رهن نماید.نکته مهم دیگر طریقه اجرای حکم است همانگونه که گفته شده در صورت عدم اجرا توسط فروشنده پس از 10 روز بعد از درخواست دایره اجرا از دفتر ثبت اسناد رسمی و بعد از آماده شدن سند اموراجرا مبادرت به امضاء سند می نماید.نکات امده در انتهای مقاله و کیس های آورده شده مفید هستند و اطلاعات مثمر ثمری را انتقال می دهند.
    با تشکر

    پاسخ به اين پيام